Истец обратился с иском в суд с требованием об установлении факта нарушения права собственности, оспаривании ряда сделок купли-продажи функциональных помещений, оспаривании записей в ЕГРН, аннулировании свидетельств. В обоснование требований им были приведены доводы о незаконном занятии ответчиками помещений в многоквартирном доме, расположенных в цокольном этаже и на чердаке дома, ввиду того, что спорные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в доме и нахождения в них систем пожаротушения, водоотведения, электроснабжения, вентиляции.
Представляя интересы одного из ответчиков – собственника функционального помещения, расположенного в чердачном помещении, нами была избрана следующая линия защиты: спорное помещение имеет самостоятельное функциональное назначение, оно пригодно для использования под размещение оборудования, принадлежащего собственнику-ответчику и используется в уставной деятельности (оказание услуг связи); помещение прошло самостоятельный технический учет, что подтверждается наличием технического паспорта и фактом регистрации права собственности на него; еще на стадии строительства здания, спорное помещение, было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего здания, и никогда фактически не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами; в помещении отсутствуют запорные устройства, стояки, иное оборудование требующее постоянного технического обслуживания и контроля со стороны эксплуатирующей организации; у спорного помещения, в силу его технических и конструктивных особенностей, отсутствуют признаки, позволяющие отнести его к местам общего пользования и к общему имуществу собственников здания; более того, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данным требованием, начало течения которого, в данном конкретном случае, следует связывать с объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки, хотя бы одной из сторон сделки.
Суд встал на сторону ответчиков – собственников спорных помещений, согласившись с их доводами, и указав, что правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, должен определяться на дату ввода дома в эксплуатацию. А с учетом представленных ответчиками доказательств, на указанную дату эти помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего дома. Наличие коммуникаций общего пользования в этих помещениях не влияет на вывод суда о правовом режиме спорных помещений, ввиду недоказанности необходимости в постоянном использовании и техническом обслуживании оборудования. Кроме того, судом сделан вывод о пропуске истцом сроков исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Судебный акт, вынесенный по настоящему делу, был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и оставлен без изменения.
Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 30.12.15 № 33-8034/15.